Constat d'entrée et de sortie réalisé par un professionnel impartial. Protégez vos intérêts de propriétaire ou de locataire à Nice et dans les Alpes-Maritimes. Rapport détaillé avec photos, remis aux deux parties.
L'état des lieux est un document écrit qui décrit avec précision l'état d'un logement loué à un moment donné. Il est établi à deux reprises au cours d'un bail : une première fois lors de la remise des clés au locataire (on parle d'état des lieux d'entrée) et une seconde fois lors de la restitution du logement au propriétaire (état des lieux de sortie). La comparaison minutieuse entre ces deux documents permet de déterminer si des dégradations ont été causées par le locataire pendant la durée de l'occupation.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, l'état des lieux est strictement encadré. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose un modèle type comportant des mentions obligatoires précises. Le document doit être établi de manière contradictoire entre les deux parties, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire. Il peut être réalisé de trois façons :
L'état des lieux décrit chaque pièce du logement avec un niveau de détail très poussé : état des sols (parquet, carrelage, moquette, lino), des murs (peinture, papier peint, crépi), des plafonds, des menuiseries (fenêtres, volets, portes intérieures et extérieures), ainsi que de tous les équipements présents (robinetterie, sanitaires, radiateurs, prises électriques, interrupteurs, plaques de cuisson, hotte, placards). Chaque élément est qualifié : neuf, bon état, état d'usage, mauvais état.
Les photos et observations détaillées complètent le descriptif écrit. Elles constituent des preuves visuelles en cas de désaccord ultérieur. Le format électronique est désormais accepté et même recommandé par les professionnels : il permet d'intégrer un nombre illimité de clichés haute définition, des annotations précises et un horodatage automatique, rendant le document plus complet et plus difficile à contester qu'un état des lieux papier traditionnel.
Si l'état des lieux peut être réalisé à l'amiable entre le propriétaire et le locataire, le recours à un professionnel qualifié présente des avantages considérables, particulièrement dans un marché locatif aussi dynamique que celui de Nice.
Impartialité garantie. Le professionnel extérieur n'est ni le propriétaire ni le locataire. Son regard neutre évite les oublis intéressés et les désaccords immédiats. Chaque partie peut avoir confiance dans la justesse du constat établi, car le diagnostiqueur n'a aucun intérêt à favoriser l'un ou l'autre.
Expertise et exhaustivité. Un professionnel formé sait exactement quoi observer, comment le qualifier et où chercher les défauts discrets (micro-fissures dans un angle de mur, traces d'humidité derrière un meuble, fonctionnement aléatoire d'un volet roulant). Rien n'est oublié grâce à une méthodologie éprouvée et un logiciel de saisie structuré.
Contexte niçois : un marché locatif sous tension. Nice est l'une des villes de France où la demande locative est la plus forte. Avec près de 60 % de locataires dans la population, une forte présence étudiante (Université Côte d'Azur) et un afflux permanent de locations saisonnières lié au tourisme, la rotation des locataires est élevée. Chaque changement de locataire représente un risque de litige si l'état du logement n'est pas documenté avec rigueur.
Protection du propriétaire. Un état des lieux d'entrée précis protège le bailleur contre les dégradations non signalées. À la sortie, la comparaison entre les deux états des lieux permet de justifier objectivement toute retenue sur le dépôt de garantie. Sans ce document, le propriétaire aura de grandes difficultés à prouver que les dégradations sont imputables au locataire sortant.
Protection du locataire. Réciproquement, le locataire est protégé contre les retenues abusives sur le dépôt de garantie. Avec un état des lieux d'entrée détaillé et photographié, il pourra démontrer que tel défaut existait déjà avant son arrivée. C'est une sécurité particulièrement appréciée des locataires à Nice, où les dépôts de garantie représentent souvent des sommes importantes compte tenu du niveau des loyers.
Prévention des litiges. Un état des lieux réalisé par un professionnel constitue un document à forte valeur probante. En cas de conflit entre bailleur et locataire, il sera retenu comme pièce de référence par la commission départementale de conciliation ou par le tribunal. Les états des lieux amiables, souvent incomplets ou rédigés à la hâte, sont beaucoup plus faciles à contester.
À Nice, la location saisonnière est particulièrement répandue (meublés touristiques sur la Côte d'Azur). Dans ce cadre, la fréquence des états des lieux est d'autant plus élevée et le recours à un professionnel d'autant plus pertinent pour sécuriser chaque rotation.
Le prix d'un état des lieux professionnel à Nice varie généralement entre 120 € et 250 € selon la surface et la typologie du logement. Voici une grille tarifaire indicative pour 2026 :
| Type de bien | Prix indicatif |
|---|---|
| Studio / T1 (< 30 m²) | 120 € – 150 € |
| T2 / T3 (30 – 70 m²) | 140 € – 180 € |
| T4 / T5 (70 – 120 m²) | 170 € – 220 € |
| Maison | 200 € – 250 € |
Les frais d'un état des lieux professionnel sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire. La loi ALUR encadre strictement ce partage :
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La réalisation d'un état des lieux par un professionnel suit un protocole précis qui garantit l'exhaustivité et la fiabilité du constat. La durée de l'intervention varie selon la surface du logement : comptez environ 30 minutes pour un studio, 45 minutes à 1 heure pour un T2/T3, et jusqu'à 1h30 pour un grand appartement ou une maison.
Le diagnostiqueur parcourt systématiquement chaque pièce du logement : entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bains, toilettes, dégagements, cave, balcon ou terrasse. Pour chaque pièce, il examine et qualifie l'état :
Le professionnel note les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz (le cas échéant) au moment du constat. Ces relevés sont indispensables pour établir la répartition des consommations entre l'ancien et le nouveau locataire, et pour faciliter les démarches de résiliation ou d'ouverture de contrats auprès des fournisseurs d'énergie.
Le nombre et le type de clés remises sont consignés dans le document (clés de la porte d'entrée, badge d'accès, clé de boîte aux lettres, clé de cave, télécommande de parking). Des photographies systématiques sont prises pour chaque pièce et pour chaque défaut identifié. Les clichés sont horodatés et intégrés directement au rapport numérique, offrant une preuve visuelle incontestable.
Le rapport complet est remis aux deux parties (bailleur et locataire) dans les meilleurs délais, généralement par email le jour même ou le lendemain. Il est signé électroniquement par les parties présentes. Chacun conserve un exemplaire identique, ce qui évite toute contestation ultérieure sur le contenu du document.
L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont deux documents distincts mais indissociables. Leur confrontation est au cœur du mécanisme de protection du dépôt de garantie.
Réalisé le jour de la remise des clés, l'état des lieux d'entrée constitue la photographie initiale du logement. Il décrit l'état exact du bien au moment où le locataire en prend possession. C'est le document de référence auquel sera comparé l'état du logement à la fin du bail. Plus il est détaillé et précis, mieux les deux parties sont protégées. Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour demander par lettre recommandée la modification ou le complément de l'état des lieux d'entrée s'il constate des défauts non mentionnés. Ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Réalisé le jour de la restitution des clés, l'état des lieux de sortie est comparé point par point à celui d'entrée. Le professionnel identifie les éventuelles dégradations survenues pendant la période de location. Chaque différence est notée, photographiée et qualifiée.
Toute différence entre l'entrée et la sortie n'est pas nécessairement imputable au locataire. La loi distingue clairement :
Pour objectiver cette distinction, une grille de vétusté peut être annexée au contrat de bail. Elle définit une durée de vie théorique pour chaque élément du logement (par exemple, 7 ans pour une peinture, 10 ans pour une moquette, 15 ans pour un parquet) et un pourcentage d'abattement progressif. Si une peinture a été réalisée il y a 5 ans et que sa durée de vie est estimée à 7 ans, le locataire ne sera redevable que d'un pourcentage réduit du coût de réfection, même s'il a causé des dégâts.
Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire, le propriétaire peut effectuer des retenues justifiées sur le dépôt de garantie. Ces retenues doivent être étayées par des devis ou factures de remise en état. Le propriétaire dispose d'un délai de 1 mois (si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée) ou de 2 mois (en cas de différences) pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des retenues justifiées.
L'état des lieux n'est pas strictement obligatoire au sens de la loi, mais il est très fortement recommandé. La loi ALUR de 2014 en encadre précisément la forme et le contenu. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui peut lui être très défavorable à la sortie. À Nice, où le marché locatif est particulièrement tendu avec une forte rotation des locataires, l'état des lieux professionnel est vivement conseillé pour protéger les deux parties. C'est un investissement modeste au regard des sommes en jeu (dépôt de garantie, éventuels travaux de remise en état).
En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Concrètement, cela signifie qu'à la sortie, le propriétaire pourra retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour toute dégradation constatée, même si celle-ci existait déjà avant l'arrivée du locataire. Le locataire ne pourra pas prouver que le dommage était préexistant. C'est pourquoi il est absolument essentiel de toujours réaliser un état des lieux d'entrée détaillé et de le conserver précieusement pendant toute la durée du bail.
Les frais sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire. Pour l'état des lieux d'entrée, la loi ALUR plafonne la part du locataire à 3 € par m² de surface habitable. Le solde est à la charge du bailleur. Pour l'état des lieux de sortie, si c'est le bailleur qui mandate le professionnel, il prend en charge l'intégralité des frais. Si le locataire fait appel à un commissaire de justice en cas de désaccord, les frais sont partagés par moitié. Chez Diagnostics Nice, nos tarifs restent compétitifs et nous vous fournissons un devis détaillé avant toute intervention.
Oui, un état des lieux de sortie peut être contesté. Si le locataire estime que le document ne reflète pas la réalité, il peut refuser de le signer sur place et demander qu'un état des lieux soit réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce dernier établira un constat ayant une force probante supérieure. En cas de litige persistant sur les retenues effectuées sur le dépôt de garantie, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation des Alpes-Maritimes avant d'envisager une procédure judiciaire devant le tribunal d'instance de Nice.
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